提要

近日多家商业地产机构发布2026年第三季度上海房地产市场报告，数据显示上海商业地产市场延续需求修复与产业升级共振态势：其一办公楼市场需求持续修复，本季度3个新项目入市，全市办公楼净吸纳量环比增长23%，空置率自去年来首次环比下降，租金同比跌幅收窄但项目分化明显，需求集中于优质项目，行业需求以工业品制造业、TMT、金融业等为主，产业升级对办公楼市场的支撑作用凸显；其二零售物业活跃度提升，本季度6个新项目入市，服务消费类租户面积占比持续上升，服饰、餐饮品类需求占比领先，消费正朝着个性化、健康化、智能化体验方向升级，后续大量新增供应入市后，具备差异化定位与精细化运营能力的项目更具竞争力；其三投资市场前三季度累计交易总额同比实现双位数增长，本季度投资市场交易总额约135.6亿元，企业资本占据主导，办公楼物业交易活跃度居首，零售物业交易因优质可售标的稀缺暂未出现成交但市场热度颇高，具备稳定现金流或明确自用价值的资产后续将持续受到投资者关注。【东方财富网链接】

数据眼

2026年第三季度上海房地产投资市场前三季度累计交易总额同比双位数增长，2026年第三季度上海办公楼市场迎来3个新项目入市，新设立及扩租需求占比达38%，连续两个季度维持在三成以上，全市净吸纳量录得20.7万平方米，环比增长23%，全市空置率自去年以来首次实现环比下降，较上季度回落0.1个百分点至24.4%，中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至19.1%，非中央商务区空置率环比下降1.8个百分点至25.4%，工业品制造业以22%的占比居各行业需求首位，TMT行业占比达19%，系统解决方案类企业成交活跃，占TMT行业需求总量约四分之一，金融业需求位居第三，占比17%，消费品行业占比10%，位居第四，九成以上交易为搬迁需求。今年第三季度上海零售市场六个新项目集中入市，带动市区录得净吸纳量约12.4万平方米，仲量联行基于上海30个优质零售项目的租户面积占比分析发现，服务消费类租户面积占比已从2022年的50.1%上升至2026年年中的52.4%，2026年中按摩养身租赁面积较2024年末增长161%，快餐小吃类和宠物体验及服务的租赁面积各增长了56%，运动场馆租赁面积增长29%，娱乐游戏场馆和演艺空间分别增长了24%和14%，零售业态需求占比达49.7%，服饰品类以21%的占比位居首位，玩具礼品品类占比13.1%，餐饮品类需求占比达45%，未来六个月，市场预计迎来约37.7万平方米新增供应。2026年三季度上海物业投资市场共录得29笔交易，交易总额约135.6亿元，环比增长0.6%、同比增长13.5%，其中投资型交易金额占比60%，第三季度办公楼物业交易笔数占比55%、金额占比更高达81%，超六成办公标的聚焦于中环内区域，零售物业与产业地产交易笔数分别占比17%和14%，长租公寓板块贡献7%的交易份额，企业买家以82%的交易金额占比居首，个人投资者占比约6%，机构投资者与地产基金本季交易金额占比约5%，法拍交易金额占比回落至3%。商业银行针对上海区域的商业地产授信业务可重点锚定办公楼赛道挖掘优质客户资源，当前上海办公楼新设立及扩租需求占比已连续两个季度维持三成以上，20.7万平方米的单季度净吸纳量实现23%的环比增长，叠加空置率的首次环比回落，整体市场修复动能持续积累，可优先对接占需求比重22%的工业品制造业机器人产业链企业、19%的TMT系统解决方案类企业以及17%的金融证券、基金类机构，针对这类头部企业的扩租、自用购置办公物业需求推出定制化的办公物业购置贷款产品，同时可将超六成集中在中环内的优质办公标的作为抵押物优先纳入白名单，适度提升抵押率。面向零售物业相关的授信业务，可重点布局具备差异化定位和精细化运营能力的项目，当前上海零售市场服务消费类租户面积占比已攀升至52.4%，按摩养身等多个体验类业态租赁面积实现大幅增长，零售与餐饮业态合计需求占比超9成，未来六个月37.7万平方米的新增供应主要分布在非核心商圈，商业银行可避开同质化竞争的普通项目，优先支持位于核心区位、有头部运营方加持的优质零售物业主体运营贷申请，针对潮流服饰、玩具礼品、新式茶饮等积极拓店的连锁品牌商户，可配套提供小额经营信用贷，同时关注当前零售物业投资端优质标的稀缺带来的价值稳定性，审慎筛选符合核心区位、头部运营、稳定现金流标准的零售物业项目开展并购类授信业务。在大宗物业投资授信层面，当前上海物业投资市场交易总额达135.6亿元，同比实现13.5%的增长，企业资本主导的投资型交易金额占比达60%，企业买家交易金额占比高达82%，法拍交易占比回落至3%意味着困境资产出清高峰已过，市场风险持续收敛，商业银行可重点对接各行业头部自用购置买家，为内资互联网巨头、半导体与新能源头部企业的自用办公空间扩充需求提供专属授信支持，同时适度布局具备稳定现金流的办公楼、仓储物流、长租公寓类资产的投资并购贷，严格把控项目区位与运营资质，避开小额零散的普通零售、产业地产交易标的，优化整体授信资产的收益与风险配比。