提要

该内容节选自观点指数研究院2026年9月发布的《降速提质 | 2026年9月物业暨城市服务发展报告》，报告指出受新房交付收缩、行业进入存量博弈阶段，叠加物企主动清退低质低效亏损项目的影响，物业行业管理规模增长放缓，依赖关联方的传统拓展路径难以为继，独立第三方外拓已成为规模增长核心驱动力。2026上半年上市物企规模呈低速增长态势，在管与合约面积增速回落甚至负增长，管理项目数量下滑的企业占比上升，项目布局向核心城市集中、覆盖范围收窄；截至2026年8月末，49家披露数据的上市物企合计在管面积约79.17亿平方米，同比微增1.33%，39家披露数据的上市物企合计合约面积约48.59亿平方米，同比大降24.50%，合约面积下滑既和部分企业不再披露相关数据导致统计口径收窄有关，也反映出行业储备面积整体收缩、新增拓展放缓、储备项目转化加速的现状。业态层面，住宅业态仍占主导，非住项目占比提升缓慢，物企分化明显：头部及独立第三方物企积极推进多元化布局，多数中小型物企仍高度依赖住宅业态，非住拓展滞后；受住宅物业收支失衡影响，物企纷纷向商写、园区等高价值非住赛道倾斜资源，上半年新增项目中住宅占比明显降低，但非住赛道涌入大量服务商，叠加商写空置率上升、相关领域客户预算趋紧，价格竞争加剧，整体毛利率呈下行趋势。2026年上半年物企市场化拓展态势积极，新增项目外拓占比显著提升，业态覆盖多元，其中中建壹品物业落地首个海外高端服务项目并进驻武汉天河机场T3航站楼，瑞森生活服务8月累计中标18个项目、总合同额1.03亿元，覆盖9大类业态。【观点网链接】

数据眼

2026上半年，上市物企规模仍保持低速增长趋势，主要表现为在管面积与合约面积增速回落甚至负增长；管理项目数量下滑的企业占比上升。据观点指数统计，截至2026年8月末，共有49家上市物企披露在管面积数据，合计约79.17亿平方米，对比2025年中期51家物企披露的78.73亿平方米，同比增长1.33%，增速保持较低水平。合约面积方面，共有39家上市物企披露相关数据，合计约48.59亿平方米，对比2025年中期45家物企披露的64.36亿平方米，同比下降24.50%。瑞森生活服务则披露8月累计中标18个项目，合同总金额达1.03亿元，业态覆盖住宅、商业综合体、政府机关、办公产业园、商住公寓、高校等9大类。从项目类型来看，住宅项目表现最为突出，合计中标6个。进驻我国中部首家4F级民用国际机场——武汉天河机场T3航站楼（年旅客吞吐量超3100万人次）。 从商业银行授信准入的维度来看，截至2026年8月末49家披露在管面积的上市物企合计约79.17亿平方米，仅较2025年中期51家物企的78.73亿平方米同比增长1.33%，行业整体规模增速处于低位，意味着行业增量空间收窄，授信投放时需优先筛选主动优化项目结构、清退低效亏损项目的头部及市场化能力突出的物企，规避仍依赖关联方输送项目、规模增长缺乏内生动力的尾部企业。39家上市物企披露的合约面积合计约48.59亿平方米，较2025年中期45家物企的64.36亿平方米同比下降24.50%，行业储备项目整体收缩，后续新增服务转化的不确定性提升，授信审批时需重点核查企业在手合约的真实性、剩余服务周期以及转化为实际营收的可行性，避免将储备面积作为核心授信评估指标，防止高估企业未来现金流生成能力。2026上半年上市物企中管理项目数量下滑的企业占比上升，这类企业往往伴随项目运营能力不足、客户满意度下滑的问题，针对此类主体的授信需从严把控，可要求其提供核心在管项目的长期服务合同作为增信依据。年旅客吞吐量超3100万人次的武汉天河机场T3航站楼这类高公建物业项目，具备现金流稳定、付费主体履约能力强的特点，对应承接该类项目的物企可适度给予专项授信额度，匹配其项目运营中的物资采购、人员配置等流动性资金需求。瑞森生活服务单月累计中标18个项目、合同总金额达1.03亿元，业态覆盖9大类的这类快速拓展的物企，需重点核查其中标项目的付费条款、回款周期，警惕其因盲目多元化拓展导致现金流断裂，授信资金需实行受托支付，定向用于中标项目的落地运营，防止资金被挪用于非主业的高风险投资。