提要

8月28日龙湖集团召开2026年中期业绩会。上半年，龙湖集团营收397.95亿元，同比降32.26%，溢利19.61亿元，同比降39.02%。陈序平预计2028年运营及服务收入达340亿元，占比过半，权益后利润达百亿元，完成业务转型。开发业务方面，上半年收入、交付面积、销售额均下降，受结算节奏和价格影响，存量项目毛利率有压力，2026年是核心利润“低点”，但龙湖仍有补仓，预计2027年开发业务对利润的拖累减少，整体利润有望转正。运营与服务板块上半年收入137亿元，同比增3.23%，占比提升，陈序平给出转型时间表，2028年收入反超地产开发。商业投资等各业务也有相应目标。四年降杠杆近千亿元，债务结构重构，70%负债置换为长周期、低利率的经营性物业贷款，一年内到期债务占比低，融资成本降至低点，已完成多笔债券兑付，年内到期债务均做好安排，未来到期规模相对有限，赵轶强调恪守信用、优化债务结构。【东方财富网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看龙湖集团，有以下方面值得分析。 在营收和利润方面，上半年龙湖集团实现营业收入397.95亿元，较上年同期的587.50亿元下降32.26%；本公司拥有人应占溢利为19.61亿元，较上年同期的32.16亿元下降39.02%。开发业务表现不佳，上半年开发业务收入为260.95亿元，同比下降42.62%，交付物业总建筑面积为217.90万平方米，同比下降38.22%，合同销售额为165.50亿元，同比下降52.73%。不过运营与服务板块展现出一定稳定性，上半年该板块收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重由上年同期的约25.7%升至34.4%。管理层预计到2028年运营及服务收入将达到340亿元，占公司总收入比例过半，权益后利润将达百亿元，有望完成业务结构转型。从营收和利润趋势来看，短期开发业务面临困境，但运营与服务板块增长以及未来业务转型预期为其授信业务提供了一定的乐观因素。 土地储备方面，上半年龙湖集团新增四宗土地，权益面积33.70万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币4147元，同时通过激活11宗此前不可售的土储，获取了超百亿元可售货值。这显示出龙湖集团在土地储备上有一定动作，虽然开发业务收缩，但仍在合理补充资源，为未来业务发展奠定基础，对授信业务来说是一个积极的资产储备因素。 债务情况上，龙湖集团四年去杠杆近千亿元。截至6月30日，综合借贷总额为1471.21亿元，较上年末减少56.90亿元，平均融资成本为年利率3.36%，净负债率为52%。预计年底有息负债进一步降至1400亿元。同时其债务结构重构成果显著，70%的负债已经置换为长周期、低利率的经营性物业贷款，平均债务的周期超过10年，一年内到期债务占比约10.8%。从偿债安排来看，年初至今累计偿还境内公开债券47亿元，年内到期的两笔债务（9月份到期的13亿元境外银行贷款和年底到期的12亿元中债增担保债券）均已做好安排，未来每年到期债务规模相对有限（2027年约60亿元、2028年约66亿元、2029年约38亿元、2032年进一步降至12亿元）。良好的债务管理和偿债安排降低了商业银行授信的风险。 不过，开发业务对龙湖集团利润的拖累短期难以消除，房地产行业是否真正触底尚不确定，不同城市、不同板块的分化在加剧，市场全面企稳仍需时间。这可能会在一定程度上影响龙湖集团未来的现金流和偿债能力，商业银行在进行授信业务时需要持续关注开发业务的改善情况以及行业整体发展趋势。总体而言，龙湖集团有运营与服务板块的增长潜力、良好的债务管理和偿债安排，为商业银行授信提供了一定保障，但开发业务的不确定性也需要谨慎考量。