提要

8月5日，凯德中国信托披露2026上半年业绩情况。截至中期，其资产总建筑面积约170万平方米，总资产约45亿新元，零售物业占比70.6%。报告期内整体物业组合收入和物业净收入同比下降，一定程度源于2025年凯德广场·雨花亭项目剥离。业务表现分化，零售业务“稳中有进”，旗下8家购物中心覆盖核心商圈，出租率升至97.3%，但平均租金水平下降；产业园区与物流园区板块承压，物流园区企稳，出租率升至99.0%，租金调升率大幅收窄，产业园区仍处调整期。租户结构上，商务园区聚焦科技创新。零售业务表现最好，得益于主力店调改、租户结构优化和核心城市消费支撑。主力店调改以“小而精”局部改造替代整体翻新，提升客流和销售；租户结构方面，玩具与爱好、体育用品与服饰、食品与饮料等“体验型”“情绪价值型”业态增长明显，契合消费趋势。此外，多地促消费政策为零售资产运营提供外部环境。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看凯德中国信托，其资产规模和结构是重要考量因素。截至2026年中期，资产总建筑面积约170万平方米，总资产规模约45亿新元，零售物业占物业资产组合的70.6%。较大的资产规模为授信提供了一定的抵押物保障，但零售物业占比较高也意味着业务集中在该领域，存在一定风险。 业绩方面，2026上半年整体物业组合总收入8.226亿元，同比下降5.2%；物业净收入5.61亿元，同比下降3.3%。不过剔除雨花亭因素按同店口径计算，总收入微降0.2%，物业净收入增长1.3%。业绩下滑但剔除特定因素后有一定改善，这表明其业务受个别项目影响较大，在评估授信时需关注业务的稳定性和抗风险能力。 分业务来看，零售业务表现“稳中有进”。2026上半年零售物业组合总收入5.908亿元，同比增长0.77%；物业净收入3.965亿元，同比增长1.23%，整体出租率升至97.3%，客流量和租户销售额分别增长3.2%和2.6%。虽然平均租金水平下降2.7%，但这是为升级主力店位采取的战略性租赁举措。零售业务的良好表现说明该领域具有较强的市场竞争力和抗风险能力，若对其零售业务进行授信，风险相对较低。 产业园区与物流园区板块在2026上半年承受较大压力。两大板块合计总收入2.318亿元，同比下降17.6%，物业净收入1.645亿元，同比下降12.78%。不过物流园区已显现企稳迹象，截至2026年6月末，出租率升至99.0%，租金调升率从2025财年的 -24.5%大幅收窄至 -1.2%。而产业园区仍处于调整期，出租率为85.1%，租金调升率同比下降1.8个百分点。对于这两个板块的授信需谨慎，物流园区可根据其企稳情况适当考虑，但产业园区在调整期风险较高。 从租户结构来看，商务园区聚焦科技创新领域，符合中国经济转型升级趋势。这表明凯德中国信托在租户选择上有一定前瞻性，有助于提升资产的长期价值，对授信业务有一定积极影响。 零售业务的调改策略也值得关注。以“小而精”的局部改造替代大规模整体翻新，投资可控、回报周期短，通过优化主力店配置和引入新业态，实现客流和销售的双重提升。同时，在租户筛选和业态优化方面捕捉到结构性增长机会，如玩具与爱好类、体育用品与服饰、食品与饮料等业态的增长。这些策略在当前消费环境下具备较强的适配性，有利于零售业务的持续发展，对零售业务授信有积极作用。 综合来看，商业银行在对凯德中国信托进行授信业务时，应根据不同业务板块的表现和风险特征进行差异化评估。对于零售业务可适当给予授信支持，物流园区可根据其企稳情况谨慎考虑，而产业园区在调整期需严格把控风险。同时，要关注其资产结构、业绩稳定性、租户结构和调改策略等因素对还款能力的影响。