提要

观点指数《需求变革 | 2026 年 7 月商办与办公空间发展报告》指出，办公资产证券化核心竞争力从主体增信转向资产运营。2026 年 1 - 6 月全国办公楼开发投资、销售等指标同比大幅下行，销售需求依赖实体产业自用购置，市场偏弱格局未变。6 - 7 月办公不动产证券化市场产品集中落地，公募商业不动产 REITs 常态化批量发行，首批 4 只上市，第二批 6 单获批，部分含办公业态，纯办公物业单独发行面临考验。同期 CMBS、类 REITs、低碳转型 ABS 等落地，与公募 REITs 互补，绿色运营改造成存量写字楼资本化前置标准。商办资产交易市场活跃度提升，上海是大宗交易核心，产业资本成写字楼大宗交易核心接盘力量，互联网科技企业是活跃增量买家，产业自用需求托举成交，财务资金布局城市商业综合体，部分上市国企出让资产回笼资金、聚焦主业。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，当前办公楼市场呈现出复杂的态势，蕴含着机遇与挑战。 2026 年 1 - 6 月全国办公楼开发投资、销售、新开工及竣工指标全线同比大幅下行，累计开发投资额 1411 亿元，同比下滑 20.4% ，且降幅较 1 - 5 月进一步扩大，这表明开发企业投资信心持续走低。上半年办公楼销售面积 1110 万平方米，同比下降 3.7% ，销售金额 1388 亿元，同比下滑 6.6% ，销售市场整体偏弱，需求依赖实体产业自用购置，纯金融投资需求缺位。在此情况下，商业银行对办公楼开发企业的授信需更加谨慎，充分评估企业的资金实力、项目前景以及抗风险能力，避免因市场下行导致的不良贷款风险。 不过，资产证券化层面为市场带来了新的活力。2026 年 6 - 7 月，办公不动产证券化市场迎来多层次产品集中落地，公募商业不动产 REITs 进入常态化批量发行阶段，首批 4 只商业不动产公募 REITs 于 6 月 18 日在上交所集体挂牌，目前合计已有 10 单商业不动产 REITs 获批。同时，CMBS、类 REITs、绿色/低碳 ABS 等金融工具同步落地。如金融街海伦中心 35.8 亿元三期 CMBS 足额成立，优先级含税收益率仅 2.65% ；山东国惠大厦 4.92 亿元、北京衡水大厦 3 亿元 CMBS 完成发行/定价，发行利率低至 1.79% 至 1.95% ；上海城投控股发行西部 - 上海城投控股 2 期低碳转型资产支持专项计划，发行规模 12.64 亿元，优先级票面利率 1.90% ；瑞安虹桥新天地二期 56.29 亿元绿色 ABS 过审。商业银行可以积极参与这些资产证券化项目，为符合条件的发行主体提供授信支持，同时通过资产证券化分散风险。对于底层资产优质、运营良好、具有稳定现金流的项目，可适当放宽授信条件，提高授信额度。 从资产运营角度看，具备高出租率、长租约、优质租户结构和稳定现金流的办公资产在证券化市场中享有优势。例如，2026 年上半年，汇添富上海地产商业 REIT 的底层资产上海黄浦滨江鼎保、鼎博两大甲级办公大厦运营稳定，合计营业收入约 11.02 亿元，租赁租金收入约 9995.90 万元，鼎保大厦时点出租率为 100% ，租约加权平均剩余租期 4.7 年，租户以央国企、金融机构为主；鼎博大厦出租率为 99.33% ，租约加权平均剩余租期 7.6 年。商业银行在授信时应重点关注办公资产的运营质量，将资产的出租率、租约期限、租户质量等纳入授信评估体系，优先支持运营良好的资产所有者和运营企业。 在商办资产交易市场，活跃度明显提升。本期录得 8 单内地商办资产成交案例，交易总金额超 120 亿元，上海交易规模超 141 亿元。产业资本成为写字楼大宗交易的核心接盘力量，头部互联网、实体制造企业、科技企业等产业资本由租转购、整栋自持的趋势持续强化。商业银行可以根据产业资本的需求，为其购置办公物业提供合适的授信产品，如并购贷款等，但需严格审查企业的经营状况和还款能力。同时，对于出让资产以回笼资金、压降重资产的企业，如张江高科转让张江科学之门 16.51% 的股权回笼 12.8 亿元资金，商业银行可在企业转型过程中提供必要的金融服务和授信支持，帮助企业优化资产结构，实现可持续发展。