提要

2026年开年，上海土地市场在“控量提质、存量盘活”基调下走出独立行情。8月4日第七批次5宗含宅地以90.6亿元总价出让收官，平均溢价率较前期高位回落，唐镇、张江孙桥等产业人口板块溢价率仍逼近30%，虹口北外滩地块因商办占比高、开发运营门槛高等以底价成交，由青山实业与华峰集团联合体拿下，本质是实业资本配置上海核心城市资产。本轮土拍热度分化，浦东唐镇、张江孙桥地块竞争激烈，溢价率高，体现房企对板块价值认可；北外滩地块虽住宅部分有利润空间，但整体开发难度大；嘉定新城菊园地块由绿城中国底价摘得。上海第七批次土拍平均溢价率约9%，较前期高位回落，主要因地块区位偏外围、开发门槛高等。上海土拍呈“前稳后热、逐批升温、价值聚焦”演进轨迹，已成为全国土地市场中确定性最强、韧性最足的核心阵地。7月28日上海发布第八批次拟出让住宅用地清单，普陀真如地块为“真如之心” “压舱石”地块，预计成交总价突破150亿元。下半年上海土拍市场韧性延续，结构化分化成常态，房企拿地逻辑更精准，未来土地市场竞争更考验开发主体综合能力，不同主体同台拿地或成常态。【中房网链接】

数据眼

2026年上海土地市场呈现出独特态势，对商业银行授信业务而言机遇与挑战并存。 从数据来看，8月4日第七批次5宗含宅地以90.6亿元总价出让收官，整体成交表现热度分化明显。唐镇、张江孙桥等产业人口板块溢价率逼近30%，唐镇地块经47轮竞价，由招商蛇口与中旅投资联合体以总价15.8亿元竞得，成交楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%；张江孙桥地块由联发溢价27%竞得，成交总价8.2亿元，平均楼板价4.4万元/平方米。这些高溢价地块周边配套成熟、产业人口密集，市场需求旺盛，项目具备合理利润空间，对于参与竞拍的房企，若其财务状况良好、开发运营能力强，商业银行可考虑提供授信支持，助力其项目开发，分享市场红利。 然而，虹口北外滩地块虽为内环内核心地块，但商办业态占比超七成，且存在长期自持要求，叠加超高层建安与历史建筑保护成本，最终由青山实业和华峰集团联合体以底价38.45亿元拿下。该项目整体资金占用周期长、收益兑现高度依赖运营能力，商业银行在对相关企业授信时需谨慎评估其资金实力和运营管理能力，防范潜在风险。 上海第七批次土拍平均溢价率约9%，较前期高位回落，主要因地块区位更偏外围，部分地块开发门槛高、定位稳健。对比七个批次出让情况，上海土拍呈现“前稳后热、逐批升温、价值聚焦”轨迹。全国300城7月经营性土地供求环比季节性回落，而上海7月土地成交面积和金额环比明显增长，成为全国土地市场确定性最强、韧性最足的核心阵地。这表明上海土地市场整体稳定性较高，对于在上海有土地储备和开发计划、且信用良好的房企，商业银行可适当增加授信额度，支持其在上海市场的进一步发展。 即将登场的八批次真如“压舱石”地块，总用地面积约11.9公顷，总建筑面积约39.7万平方米，预计成交总价有望突破150亿元。该地块位于真如城市副中心核心区，具有重要战略意义。若有企业参与竞拍并获得开发权，商业银行可根据企业的综合实力和项目前景，为其提供项目开发贷款、并购贷款等多元化授信产品，但要密切关注项目的开发进度和市场变化，确保授信资金安全。 当前行业处于供求关系深度修复期，下半年土地供求规模预计维持同比回落，房企拿地逻辑更趋精准。未来土地市场竞争更考验开发主体综合能力，实业资本参与城市核心地块开发将成为常态。商业银行在授信业务中要调整策略，不仅关注企业资金规模，更要考察其住宅产品打造、综合体运营、产业导入和长期资产持有等能力，优化授信审批流程，合理确定授信额度和期限，以适应市场变化，降低授信风险，实现银企共赢。