提要

CBRE世邦魏理仕《2026年上半年上海房地产市场回顾》报告显示，上半年上海经济运行总体平稳。各细分市场情况如下： 1. **优质办公楼市场**：供给需求同步增长，新增供应73.3万平方米，净吸纳量31.6万平方米，空置率升至24.5%。金融业需求居首，北外滩需求占比第一。租金受供应和竞争影响下降，下半年仍面临供给压力，但去化动能有望改善。 2. **零售物业市场**：5个新项目开业，净吸纳量46.6万平方米，空置率升至9.2%，租金趋稳。零售和餐饮为主要需求，未来新增供应约76.6万平方米，市场将多举措促消费、升级资产竞争力。 3. **仓储物流市场**：2个新项目入市，净吸纳量30.5万平方米，空置率降至22.6%。三方物流和批发零售主导新租，租金降幅收窄。下半年预计新增近50万平方米供应，供需关系有望改善。 4. **商务园区市场**：5个新项目入市，新增供应67.9万平方米，净吸纳量17.8万平方米，空置率升至28.1%，租金下降。TMT行业主导去化，下半年面临去化压力，但人工智能等产业将带动需求增长。 5. **物业投资市场**：交易62笔，总额273.5亿元，活跃度向好。办公楼交易笔数占比50%，投资型交易占主导，法拍交易笔数占比下降，市场温和复苏，建议关注核心区域优质办公楼和长租公寓等资产。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度来看上海房地产各细分行业，可依据不同行业数据表现进行综合评估。 在优质办公楼市场，2026年上半年新增供应约73.3万平方米，净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%，但空置率同比上升2.1个百分点至24.5%，租金报价下降1.7%，有效租金下降4.6%。金融业、专业服务业、TMT等行业需求占比较大。下半年约50万平方米新增供应将入市，市场有一定供给压力，但前期超100万平米办公室面积退出减轻了供应压力。对于该市场，商业银行授信需谨慎关注空置率上升和租金下降带来的影响。对于有稳定租户尤其是金融业、TMT等优势行业租户的办公楼项目，可以适当给予授信支持；对于空置率高、租金下滑严重的项目，应严格控制授信额度，防范租金收入减少和抵押物价值下降风险。 零售物业市场，2026年上半年新增开业5个项目，体量总计61.2万平方米，净吸纳量46.6万平方米，空置率同比上升0.6个百分点至9.2%，首层平均租金同比下降1.2%。零售业态需求占比提升至53.2%，餐饮品类需求占比39%。未来六个月约76.6万平方米新增供应将入市。鉴于市场有新增供应且租金有下降情况，商业银行授信时要考虑项目的招商情况和业态布局。对于能吸引知名零售品牌和热门餐饮品牌入驻、位于核心商圈且有良好消费氛围的项目，可给予一定授信；对于招商困难、位于非核心商圈且缺乏特色的项目，授信应持谨慎态度。 仓储物流市场，2026年上半年新增供应20.2万平方米，净吸纳量30.5万平方米，空置率同比下降5.2个百分点至22.6%，租金同比下降10.5%，但跌幅较去年收窄。三方物流和批发零售主导新租需求。下半年预计近50万平方米新增供应入市。该市场呈现复苏态势，租金降幅缩窄，需求有支撑。商业银行可对有稳定三方物流和批发零售租户的仓储物流项目进行授信，尤其是位于青浦、松江和宝山等净吸纳主要贡献区域的项目；对于受政策影响如金山有租户退租情况的项目，要评估其抗风险能力后再决定授信额度。 商务园区市场，上半年新增供应约67.9万平方米，同比增长61.7%，净吸纳量17.8万平方米，同比增长11%，空置率同比上升5.1个百分点至28.1%，租金报价和有效租金均有下降。TMT行业以61.6%的占比主导市场去化。下半年近45万平方米新增供应将入市。由于市场需求集中在战略性新兴产业，但新增供应带来一定去化压力，商业银行授信时可重点关注TMT等优势行业租户集中的园区项目，尤其是张江、漕河泾与临空等核心板块项目；对于空置率高、租金下滑明显的园区，要严格审查项目的运营能力和未来发展潜力。 物业投资市场，2026年上半年共录得62笔交易，交易总额累计273.5亿元，较去年同期上涨18%。办公楼交易笔数占比50%，投资型交易占主导。企业买家、机构投资者和地产公司等参与度较高。该市场活跃度向好，商业银行对于有稳定现金流和良好运营表现的办公物业、酒店、零售物业等项目的投资主体，在评估其财务状况和还款能力后，可提供合理授信；对于法拍交易项目，要关注其潜在风险和产权问题后再决定是否授信。