提要

自2023年12月首单机构间REITs产品落地，市场发展迅速，成为我国多层次REITs市场重要补充。多家机构测算，到2026年末其市场规模有望翻倍。2026年上半年，该市场呈现“规模爆发、结构分化、交易升温、定价合理”特征：一级市场发行规模高速扩容，资产端呈“哑铃形结构”，二级市场成交放量，收益定价贴合资产风险。展望下半年，中金公司等机构认为将迎来供给、资金、资产三维扩容。不过，投资仍需审慎，存在样本代表性不足、供给落地不及预期、政策导向变化三大风险。业内专家建议采用“分层配置”策略，关注高稳定经营权类标的、核心商业物业与保租房等资产、外资和民企优质新申报项目。长远看，机构间REITs有望盘活不动产存量、服务实体经济，若储备项目落地节奏符合预期，年末存量规模有望翻倍，但机构需警惕三重不确定性，分层布局资产。【东方财富链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，机构间REITs市场发展态势对授信决策有重要影响。 截至2026年6月28日，今年共发行24单、330亿元机构间REITs产品，分别同比增长11倍、24倍；自2023年12月首单发行以来，累计发行59单、993亿元，存量规模接近千亿元。2025年12月单月发行14单、319亿元，2026年前五月单月平均发行约34亿元，6月冲量至8单158亿元。充足的发行数据表明市场处于快速扩张阶段，商业银行可关注原始权益人在项目发行中的资金需求，考虑提供相应授信支持，助力其参与市场扩容。 经营权类占26单，涉及金额576亿元，单均22亿元左右；产权类占33单，涉及416亿元，单均约13亿元。不同资产类型的规模和单均金额差异，反映出市场的结构特点。商业银行在授信时可根据资产类型进行区分，对于经营权类大单项目，因单项目投资体量高，需重点评估项目的现金流稳定性和运营风险；对于产权类小单项目，关注其资产的市场价值和变现能力。 截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元（237笔），超四成成交发生在2026年，合计49.4亿元（121笔）。二级市场成交放量，说明市场活跃度提升，为资产的流动性提供了一定保障。商业银行在授信时可将二级市场的流动性作为参考因素，增强对授信资金安全性的信心。 截至2026年6月28日，机构间REITs的申报中产品超800亿元，与近千亿元的存量规模相当，且有9单（214亿元）产品具备发行条件。充足的待发项目为市场扩容提供坚实基础，商业银行可提前与有发行计划的原始权益人沟通，了解其融资需求，适时提供授信服务，分享市场扩容带来的机遇。 不过，市场也存在风险。当前仅有25单产品披露存续分派数据，其中仅7单能测算可靠年化分派率，底层资产运营周期短、历史现金流样本有限，长期收益稳定性缺乏充分验证。商业银行在授信时需谨慎评估项目的收益情况，避免因收益不稳定导致的授信风险。尽管储备项目超800亿元，但项目申报、尽调、审批存在周期波动，若资产运营、原始权益人融资需求走弱，可能出现项目暂缓、终止发行等情况。商业银行需关注项目进展，对可能出现的风险提前做好应对措施。机构间REITs仍处于规则完善阶段，未来监管政策若调整，将影响市场整体扩张节奏。商业银行要密切关注政策变化，及时调整授信策略，确保授信业务的合规性和安全性。