提要

《2026年6月商办与办公空间发展报告》指出，办公转酒店等存量盘活方式将在一线及强二线城市普及，老旧低效商办物业将完成功能重构。办公租赁市场方面，2026年5月重点八城办公租金均值环比、同比均下跌，短期内仍受供应过剩等因素影响，但调整幅度将收窄，核心区域优质项目租金将稳定增长。企业运营层面，商办运营商业务布局广泛，瑞安办公战略焕新，新增高端综合体项目延续复合开发模式，华润置地盘活深圳烂尾商办项目，办公转酒店成为老旧楼宇价值重塑主流选择。需求侧，写字楼租赁需求结构性分化，新质生产力企业成核心增量，标杆楼宇去化韧性强。办公市场细分领域，中小企业经营压力抬头。办公空间服务商层面，样本企业外拓数量提升但覆盖面收缩，头部服务商集中落地新项目，一线核心城市是主战场，各品牌产品定价形成梯队，行业集中度进一步提高。【观点网链接】

数据眼

2026年5月，八城办公租金均值为2.31元/平方米/天，环比下跌5.46%，同比下滑14.54%，虽环比跌幅较4月(-8.29%)有所收窄，但同比跌幅仍处高位，市场尚未企稳。2026年1至5月八城均值持续在2.3元/平方米/天至2.7元/平方米/天区间震荡，底部特征明显。短期内重点城市办公租赁市场受供应过剩、企业选址降级等影响，租金维持调整走势但幅度收窄。商业银行在对办公物业相关企业授信时，需关注租金下行风险，评估企业现金流是否能覆盖债务本息。对于依赖租金收入的企业，要谨慎评估其偿债能力，可适当降低授信额度或缩短授信期限。 新世界发展打造的上海K11 ELYSEA总建筑面积约13万平方米，包含3.8万平方米办公楼，截至目前办公楼预租率接近七成。华润置地70.45亿元拿下深圳龙岗大运新城原世茂深港国际中心核心地块，项目商业地块规划11.6万平方米集中商业。这些大型优质项目有较好的市场前景和去化能力，商业银行可对参与此类项目的企业给予一定授信支持，但要关注项目建设进度和运营情况，确保资金安全。 上海古北CBD片区首批三大改造项目合计盘活低效存量商办体量突破10万平方米，越秀集团投入5.3亿元完成广州大厦改造。办公转酒店等存量盘活方式在一线及强二线城市普及，商业银行可对有成功改造经验和良好运营能力的企业提供授信，支持其开展类似项目，但要评估改造后的市场需求和收益情况。 5月中小企业发展指数回落至89.7，环比4月下降0.2个百分点，中小企业经营压力再度抬头。商业银行对中小企业办公物业相关授信要更加谨慎，充分评估企业经营稳定性和还款能力，可要求提供更多担保措施，降低信贷风险。 头部办公空间服务商集中落地新项目，市场资源向头部品牌聚拢。商业银行可优先考虑对头部服务商授信，其依托精准定位、规模化拓店和一体化服务体系，有较强的市场竞争力和抗风险能力。但也要关注行业竞争加剧可能带来的风险，以及头部企业扩张过程中的资金需求和运营管理能力。