提要

2026年上半年，交易所机构间REITs市场稳步扩容，全市场累计发行24单产品（含1单扩募产品），发行总规模约330亿元，较去年同期大幅增长。12家机构参与发行，国金资管发行规模居首，中信证券、长城证券资管分列二、三位。经过两年多发展，市场从试点迈入规模化阶段。当前机构间REITs业务在资产端、资金端、制度端均有发展空间。中信建投分析师建议从资产、条款、信用、估值维度筛选项目。未来，行业核心考验将聚焦全链条服务协同运营能力，参与者需精细化运营、产品创新输出高质量服务。【东方财富链接】

数据眼

2026年上半年交易所机构间REITs市场表现亮眼，为商业银行授信业务带来诸多机遇与考量。截至6月30日，全市场上半年累计发行24单产品（含1单扩募产品），发行总规模约330亿元，产品单数、发行规模较去年同期分别增长11倍与25倍。这表明该市场正处于快速发展阶段，市场规模迅速扩大。 从参与机构来看，上半年共有12家机构参与相关产品发行，总发行规模达330.13亿元。国金资管上半年机构间REITs发行规模93.66亿元，规模占全市场总发行规模比重接近三成，发行单数位居全市场计划管理人首位；中信证券发行规模75.01亿元，长城证券资管发行规模43.15亿元，分别居于第二、第三位，且两家机构上半年均完成2单产品发行，市场表现稳健。商业银行在进行授信业务时，可优先考虑这些在市场中表现突出、发行规模较大的机构。因为它们在REITs业务上具有较强的实力和经验，违约风险相对较低。 自2023年末机构间REITs市场落地首单产品，截至2026年年中，市场已从试点阶段迈入规模化发展阶段。这意味着市场的稳定性和规范性在不断提高，为商业银行授信业务提供了更可靠的市场环境。同时，当前机构间REITs业务仍有巨大发展空间。资产端，我国基础设施、商业不动产领域沉淀了大量存量资产，通过资产证券化盘活存量，可形成存量资产与新增投资的良性循环，有助于优化企业债务结构并降低债务风险。商业银行在授信时，对于涉及此类资产证券化项目的企业，可以适当放宽授信条件，支持企业通过REITs业务盘活资产。 资金端，当前利率环境下，保险资金、银行理财等长期资金存在优质资产配置缺口，机构间REITs产品可适配长期资本的配置需求。这使得REITs项目的资金来源相对稳定，降低了项目的资金风险。商业银行在授信时，可以将这一因素作为评估项目风险的重要参考。 制度端，市场规则持续完善，契合原始权益人盘活存量、降杠杆的需求。这进一步保障了REITs业务的健康发展，降低了市场的系统性风险。商业银行在开展授信业务时，可以更加放心地支持相关项目。 随着机构间REITs项目丰富度持续提升，行业投资框架已从早期的个案判断，逐步转向同类可比定价模式。中信建投证券分析师建议围绕资产、条款、信用、估值四大维度筛选优质高赔率项目。商业银行在授信业务中，也可以借鉴这一思路，对授信对象的资产质量、项目条款、信用状况和估值情况进行全面评估，以降低授信风险，提高授信业务的收益。 展望未来，机构间REITs行业的核心竞争与发展考验将逐步聚焦于全链条服务的协同运营能力。商业银行在授信时，可以关注企业在全链条服务协同运营方面的能力，优先支持那些具有较强协同运营能力的企业，以确保项目的顺利实施和还款来源的稳定性。