提要

6月23日，上海土地交易事务中心在距第五批次集中土拍现场竞价还有一周时，发布第六批次拟出让住宅用地预告清单，杨浦、徐汇、奉贤三宗涉宅地块“上架”，打破“上一批成交完毕再释放下一批”惯例。此举核心是在“减量提质”框架下，优化供地节奏与结构引导市场。三宗地块均经规划调整，来自存量用地功能腾挪。杨浦内环滨江八埭头地块含金量高，预计吸引房企角逐，或成2026年杨浦滨江新“地王”；徐汇康健地块稀缺，因“断供”与成熟配套成看点；奉贤新城地块为低密住宅用地，补位市场产品结构。三地块各有侧重，适配性强，契合上海土地市场转向追求质量与主动调节的信号。上海今年土地出让金创2020年以来同期新低，供地持续“减量”，上半年土拍“冷热分化”。机构人士认为，当前房企聚焦核心区域，第六批次的核心区地块或延续高溢价、多轮竞价态势，是对“核心聚焦”趋势的精准回应。【中房网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，上海土地市场呈现出多方面特征，对授信决策有重要影响。 截至5月底，上海今年仅成交土地31幅（含协议），总金额约454亿元，即便计入即将进行的五批次地块，上半年土地出让金也创下2020年以来同期新低。2026年商品住房用地计划供应275至385公顷，按中值计算较2025年减少约100公顷，降幅达23.3%，且是连续第五年主动缩减宅地供应量。土地出让规模和金额的变化反映出土地市场的活跃度和发展趋势，商业银行在进行土地开发相关授信时，需谨慎评估市场规模收缩带来的潜在风险，如项目开发后销售周期可能延长、资金回笼速度变慢等。 不同批次土地拍卖情况冷热分化明显。第一批次3宗地块收金约68亿元，仅青浦地块溢价6.57%，其余底价成交；第二批次仅1宗长宁内环宅地，保利59.22亿元竞得，溢价6.43%；第三批次3宗地块成交72亿元，徐汇长桥地块溢价超25%，其余也底价成交；5月底的第四批次土拍竞争较为激烈，5宗地块最终揽金110.45亿元，整体溢价率达33.5%，3宗溢价超35%。这种冷热分化表明不同地块的市场价值和风险差异较大。对于溢价率高、竞争激烈的地块，说明市场对其价值认可度高，但同时也可能存在地价虚高的风险，商业银行在授信时要严格评估开发商的资金实力和项目盈利能力，确保还款来源可靠。对于底价成交的地块，要关注其是否存在潜在的开发障碍或市场需求不足的问题。 此次第六批次拟出让的三宗地块各有特点。杨浦内环滨江八埭头地块总出让面积7.24公顷，包含3个子地块，其中03A1 - 05和03A2 - 02为普通商品房用地，合计建筑面积约14.78万平方米；徐汇康健地块住宅子地块占地约2.9万平方米，容积率2.2；奉贤新城地块出让面积约1.54公顷，容积率仅1.05。这些地块位置、面积、用途和规划指标不同，决定了其开发难度和潜在收益不同。杨浦和徐汇的核心区地块大概率将延续高溢价、多轮竞价的激烈态势，说明市场对核心区域地块需求旺盛，商业银行可考虑对有实力开发此类优质地块的开发商提供授信支持，但需严格审查其资金链和开发运营能力。奉贤新城地块作为低密住宅用地，承接刚需外溢和近郊改善置业需求，有一定的市场需求，但相对核心区地块风险可能稍高，授信时要综合评估其市场定位和销售前景。 地块的历史情况也影响着授信风险。如杨浦内环滨江八埭头地块前身因开发商资金链问题陷入停滞，此次虽进行了规划调整，但仍需关注其潜在的遗留问题对项目开发的影响。 综合来看，商业银行在上海土地市场的授信业务中，要充分考虑土地市场的规模变化、地块冷热分化、地块自身特点和历史情况等因素，谨慎评估开发商的资质、资金实力和项目的可行性、盈利能力，合理控制授信风险。