提要

2026年6月18日，商业不动产REITs试点正式破冰，汇添富上海地产商业REIT等四只产品同步挂牌，总募集资金超200亿元，公众份额一日售罄。从2021年首批基础设施REITs上市到如今打通商业不动产赛道历经五年，从试点公告发布到首批产品上市不足半年，体现监管支持商业不动产证券化导向。商业不动产REITs为商业地产困局提供退出通道，首批四只产品底层资产选择体现“试点即示范”。全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集规模超600亿元，扩容呈现“起步稳、扩容快、标准严”特征。市场反应热烈，机构抢筹，个人投资者参与热情也不低，但中信建投基金提示风险。首批落地仅是起点，后续申报与发行将维持密集节奏，这将重塑商业地产运营逻辑，为国企提供优化资本结构路径，配套政策也在加速完善，上交所将推动REITs市场高质量发展。【东方财富链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，商业不动产REITs市场的发展带来诸多机遇与考量。首批四只产品总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集规模超600亿元，市场热度高、发展迅速。 对于商业银行而言，为商业不动产REITs相关企业提供授信有其优势。如首批产品底层资产覆盖核心城市，业态多样，原始权益人多元化，资产质量较好。以中金唯品会商业REIT为例，其底层资产近三年年均销售额复合增速均超7%，出租率连续三年维持在99%以上，运营良好，能产生稳定现金流，降低了授信风险。 商业不动产REITs为商业地产企业提供了标准化退出通道，帮助企业盘活存量、回笼资金，推动向轻资产运营模式转型，企业资金状况改善，偿债能力增强，有利于商业银行授信资金的安全。 然而，也存在一定风险。商业不动产REITs风险等级为R3，不是保本产品，也不承诺固定收益。市场变化、运营管理等因素可能影响资产的现金流和价值。若企业运营不善，可能导致租金收入减少、出租率下降，影响还款能力。 在授信决策时，商业银行需综合评估。一方面，关注底层资产的质量，包括地理位置、业态、运营数据等，确保资产能产生稳定现金流以覆盖授信本息。另一方面，考察原始权益人的经营能力和信用状况，以及管理人的专业能力。此外，监管政策的变化也需纳入考量，如土地使用权续期、税收支持等政策的不确定性可能影响项目的收益和企业的还款能力。4只中证REITs全收益指数基金预计可为市场引入超10亿元增量资金，这对市场有积极影响，但也需关注资金流向和市场波动。