提要

《城市更新“十五五”规划》于5月28日由国务院正式印发，标志城市更新上升为国家战略。“十五五”期间，中国将开展多项城市更新任务，至少可完成投资15万亿元。资金来源方面，《规划》提出构建可持续投融资体系，包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、吸引社会资本参与。财政支持力度加大，金融支持采用市场化模式，社会资本可参与发行REITs等。同时需构建多主体协同参与机制，明确各方角色定位。“十五五”城市更新具体任务目标部分减少，但投资要求更高、带动性更大，将催生多个细分赛道，为房企开辟项目获取渠道，房企需从“开发商”向“城市运营商”转变，未来随着多元融资渠道打通，15万亿城市更新红利加速兑现，考验房企存量时代突围能力。【新浪产经链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度来看，城市更新领域蕴含着巨大的机遇与挑战。 “十五五”期间，中国城市更新发展空间广阔，至少可完成投资15万亿元。仅地下管网更新就可拉动投资约5万亿元，“十五五”期间还将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，对5000个社区进行建设改造，实施1500个老旧街区厂区改造提升，建设改造城市地下管网约77万公里。这些项目规模庞大，需要大量资金支持，为商业银行授信业务提供了广阔的市场。 财政支持方面，2026年中央预算内资金安排970亿元专项支持城市更新，安排1600亿元超长期特别国债支持地下管网建设，资金规模较2025年增加。今年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%，其中城中村改造专项债发行超500亿元，同比增140%，占比超过40%。财政资金的投入和支持，在一定程度上降低了项目风险，增强了商业银行对城市更新项目授信的信心。 不过，城市更新项目普遍周期偏长，商业银行在授信时需要充分考虑项目的现金流和还款来源。同时，虽然有财政支持，但项目仍可能面临市场风险、政策风险等。例如，若城市更新项目的商业运营效果不佳，可能影响还款能力。 从细分市场来看，“十五五”期间计划城中村改造数量为4000个，新开工改造城镇老旧小区数量11.5万个，城镇危旧房改造数量为50万套/间，老旧街区厂区改造提升数量1500个。这些细分领域的发展将催生庞大的市场需求，如住房体检业务将从数百亿逐渐增长到千亿左右规模，老旧小区改造以及微更新业务是万亿规模的市场，数字化智能服务如数字化停车是千亿规模的市场等。商业银行可以针对不同细分市场的特点和需求，制定差异化的授信策略。 对于参与城市更新的不同主体，商业银行的授信策略也应有所不同。国资平台未来将转向城市更新与片区综合运营平台，其信用风险相对较低，商业银行可以提供较为长期、大额的授信支持。民营房企未来需要聚焦“微更新”与“精细化”赛道，商业银行在对其授信时，需要重点考察其资产持有运营能力和项目的盈利能力。产业运营商主要负责产业激活、业态运营与长期增值，商业银行可以根据其专业能力和项目前景进行授信评估。 在金融支持方面，《规划》允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。商业银行可以积极参与银团贷款，分散风险，同时也可以探索项目投资等创新模式，为城市更新项目提供多元化的金融服务。此外，推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等，也为商业银行提供了新的业务机会，如参与产品的承销、托管等。 总之，城市更新领域为商业银行授信业务带来了新的机遇，但也需要商业银行充分评估风险，制定合理的授信策略，以实现业务的可持续发展。