提要

5月18日，城投宽庭张江社区（二期）开业，上海最大保租房项目全量入市，共7635套房源、超33万平方米。项目位于张江科学城核心区，周边产业集聚。一期2023年9月入市，出租率超95%，二期可提供3180套房源。该项目精准回应区域产业发展与人才安居需求，设计上打造年轻态等租赁社区业态，户型不断优化。配套方面，两期累计商业配套超1.4万平方米，还新设社区青年中心。租金上与浦东新区“青创15条”政策融合，叠加补贴后青年人才实际租金降低。张江社区建设是城投宽庭品牌成长缩影，其有多种产品线，推出高端产品线“宽岚”提升整体收益。城投宽庭在管项目以重资产为主，国泰海通城投宽庭保租房REIT已上市但有局限性，2025年城投控股拟扩募，保租房REITs扩募正全面推进，张江社区未来2 - 3年有望扩募或单独发行REITs增强资本运作能力。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，城投宽庭及其旗下项目具有一定的授信价值和潜力，但也存在一些风险点需要关注。 从项目规模和运营情况来看，城投宽庭张江社区拥有7635套房源、总建筑面积超过33万平方米，规模庞大。一期北块可提供4455套租赁房源，已于2023年9月入市，目前整体出租率超95%，一期入市两个月出租率就突破95%，显示出该区域人才对保租房有较强的需求。截至2025年末，城投宽庭现有在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。这些数据表明项目运营状况良好，有稳定的租金收入，为授信还款提供了一定保障。 在配套设施方面，张江社区一期已配套近万平方米商业及公共服务设施，二期在此基础上新增约4500平方米商业面积，两期累计商业配套体量超过1.4万平方米。二期新设600平方米社区青年中心，涵盖多种功能。完善的配套设施能够提升项目的吸引力和竞争力，进一步保障租金收入的稳定性，增加了项目的授信价值。 从政策支持角度，浦东新区“青创15条”政策为城投宽庭张江社区提供了有力支持。到2027年底推出100万平方米以上低租金青年公寓，月租金不超过2000元；推出100万平方米以上低租金创业空间，日租金不超过1元/平方米。城投宽庭张江社区对接该政策，累计提供约3200套低租金青年公寓房源，符合条件的青年人才月租金可控制在2000元以下，2026年政策升级后还新增租房补贴支持。政策的支持降低了青年人才的租房成本，有助于提高项目的出租率和租金收缴率，降低了项目运营风险，对商业银行授信是积极因素。 然而，也存在一些风险因素。国泰海通城投宽庭保租房REIT存在局限性，底层资产规模固定，出租率已在高位运行，租金单价上行空间有限，2025年末整体运营指标租金单价为131.86元/平方米/月，同比下降0.66%，可供分配金额从2024年的约1.38亿元降至2025年的约1.28亿元。成本端压力加剧，2025年基金计提运营管理费2825.24万元，同比增长4.4%，增速高于营收增速，进一步压缩了可分配利润空间。如果没有新增资产注入，已上市REITs的增长空间极为有限。 不过，城投宽庭在资产储备方面有一定优势。2025年8月城投控股董事会审议通过扩募议案，拟将浦江社区(2440套)和九星社区(1230套)注入REIT底层资产，合计约3592套房源。即便在浦江、九星社区注入后，城投宽庭品牌下仍有张江社区、徐汇社区等成熟项目可作为“扩募资产池”的后续储备，形成可持续的滚动扩募能力。此次全面入市的张江社区，预计将在未来2 - 3年内具备扩募或单独发行REITs的条件，这将增强城投宽庭在保租房市场的资本运作能力，一定程度上缓解了REITs增长受限的风险。 综合来看，商业银行在对城投宽庭进行授信时，应充分考虑其项目运营的稳定性、政策支持力度以及资产储备和扩募潜力等优势，但也要密切关注REITs运营的局限性和成本压力等风险因素，合理评估授信额度和风险敞口。