提要

地方国资在住房租赁赛道崛起，首创集团宣布将长租业务作为核心战略方向，计划两年内管理规模达3万间，“十五五”期间达5万间，4家银行提供600亿元专项授信额度。其他城市也有更多国资入局，今年4月地方国企系在TOP30集中式长租公寓企业开业规模中占比提升至27%。长租公寓行业经历起伏，传统扩张模式面临挑战，但市场存在结构性缺口，机构化渗透率低，资本热情攀升。地方国企布局长租住房，既是商业考量，也是宏观战略决策，可缓解重点群体住房困难，盘活存量资产。从市场看，存在“结构性缺口”，需求端变化放大缺口，政策环境利好，金融闭环初步形成，长租房行业迎来机遇期。不过，市场化长租机构要处理好低效资产对盈利的影响，应转向轻资产托管，聚焦细分领域，对接政策实现盈利突围。【东方财富网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度来看，长租公寓行业存在诸多机会与风险。 首创集团计划两年内长租业务管理规模达到3万间，“十五五”期间达到5万间，且“十五五”期间长租房业务计划投资总规模超200亿元。同时，4家银行已合计提供600亿元长租房专项授信额度。这显示出该企业在长租公寓领域有明确且宏大的发展规划，商业银行前期的授信一定程度上认可了首创集团的发展潜力。从业务增长预期看，首创集团的扩张计划若能顺利实施，将带来稳定的租金现金流，有利于其偿还银行贷款，为商业银行带来稳定的利息收益。 从行业整体数据看，2026年4月，我国TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间，而2020年我国城镇租赁家庭户超过6000万户，截至2026年4月，TOP30长租企业管理房源仅200万间左右，开业规模不足150万间，行业机构化渗透率与海外成熟市场相比差距较大。这表明长租公寓市场存在巨大的发展空间，对于商业银行来说，意味着有更多优质企业可能需要授信支持来扩大业务规模。 然而，行业也存在一定风险。过往几年长租公寓行业经历起伏，传统规模驱动的扩张模式面临挑战，一些运营及管理失控的企业被出清。虽然首创集团等地方国企有政策支持和社会责任驱动，但在市场竞争中仍可能面临不确定性。例如，保租房大规模入市平抑了市场租金，给市场化长租机构带来竞争压力，过去主流的“包租赚差价”模式难以为继。这可能影响企业的盈利能力和还款能力，商业银行在授信时需要充分评估企业的运营模式和抗风险能力。 不同城市的市场情况也有所差异。如武汉国企在集中式公寓市场市占率达78%，成都、上海国企品牌数量多、房源规模大，市占率分别达45%、34%，而杭州、广州、北京国企房源体量偏小，市占率均不足15%。商业银行在授信时需要考虑不同城市的市场饱和度和竞争态势，对于市场饱和度高的城市，企业扩张难度可能较大，授信风险相对较高；而在市场潜力大的城市，企业发展机会多，但也可能面临更多竞争对手。 此外，随着租赁住房公募REITs迈入常态化发行阶段，住房租赁领域“私募基金+全周期信贷支持+公募REITs”的全周期金融闭环已初步形成。这为商业银行提供了更多的业务合作机会，如参与REITs相关业务，但同时也需要关注金融闭环中各环节的风险传导。 总体而言，商业银行在长租公寓行业授信业务中，应深入了解企业的发展规划、运营模式、市场竞争力等因素，同时密切关注行业政策和市场动态，合理评估风险，以实现授信业务的稳健发展。