提要

观点指数发布《电商盈利承压 | 2026年4月商业地产零售业态发展报告》，指出商业地产进入存量运营阶段，企业业绩分化显著，存量改造主导增量市场。行业收缩期，头部商管如华润万象生活逆势增长，区域型企业如宝龙商业、星盛商业增长乏力；新城控股、龙湖集团“轻资产+重资产并举”模式保持稳健增长。项目拓展上，杉杉商业集团与西咸新区合作建奥特莱斯，龙湖商业承接济南唐冶项目。新开业项目3 - 4月有14个亮相，拟开业项目多借五一假期开业。零售项目方面，头部企业在管规模增长，招商呈现“稳基本盘、强年轻化、重体验感”趋势，从“品牌填充”转向“场景与客群精准匹配”，构建兼顾稳定性与成长性的业态组合。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度看，商业地产行业已进入存量运营阶段，企业业绩分化显著，这对授信决策有重要影响。 头部商管企业如华润万象生活表现突出，购物中心业务收入同比增长超13%。截至2025年末，其在营购物中心数量达到135座，低线城市外拓成效显著，重奢和非奢项目零售额均有增长。这类企业凭借轻资产外拓与强运营壁垒，有较强的周期穿越能力，在授信时可给予较高的信用评级和额度。其依托母公司优质项目储备和市场化第三方输出实现规模增长，还款能力有保障，商业银行可积极与之合作，提供长期稳定的授信支持。 新城控股2025年全年轻资产拓展面积超千万平方米，收入同比增长10%，租金收入超过140亿元。龙湖集团2025年商业收入达到112.1亿元，同比增长4.0%，截至2025年末累计运营商场99座，运营总建筑面积1050万平方米，整体出租率维持在96.8%的高位。这些企业采取“轻资产 + 重资产并举”模式且保持稳健增长，授信风险相对较低，可根据其业务发展需求提供合适的授信方案，支持其项目拓展和运营。 然而，区域型商管企业如宝龙商业、星盛商业，在行业整体租金下行、三四线消费疲软的背景下，轻资产扩张的边际收益递减，收入大幅下滑，凸显了中小玩家在存量博弈中的生存困境。商业银行对这类企业授信时需谨慎，充分评估其市场竞争力和还款能力，可适当降低授信额度或提高授信条件。 从项目拓展来看，唯品会旗下杉杉商业集团计划投资20亿元建设奥特莱斯商业综合体项目，龙湖商业承接济南唐冶片区市民中心项目。这些项目的投资和运营需要大量资金，商业银行可对项目进行评估，根据项目的可行性和预期收益，为项目建设和运营提供针对性的授信支持。 新开业项目方面，3 - 4月全国有14个商业项目如期亮相，商业体量合计超45万㎡，存量改造项目对应商业建筑面积超30万平方米。拟开业项目也不少，如厦门万象城二期约4.4万㎡、济南槐荫万象里约5.2万㎡、淮南爱琴海购物中心15万㎡。这些项目在建设和运营过程中存在资金需求，商业银行可结合项目的市场定位、运营团队等因素，提供相应的授信服务。 商业项目招商运营呈现“稳基本盘、强年轻化、重体验感”的趋势，服装、运动、餐饮等传统主力业态贡献超6成新店引入数量，高端品牌加速布局核心商圈，潮玩业态成为新兴赛道。商业银行在授信时可关注企业在招商运营方面的策略和能力，对招商运营能力强、业态组合合理的企业给予更有利的授信条件。