提要

华发股份为国恒（武汉）房地产开发有限责任公司位于武汉后湖的跃进C4地块提供开发代建服务，这是华发在武汉的第三个代建项目。近年来房地产代建业务兴起，华发代建业务走进市场视野。华发集团将房地产业务托管给华发股份，调整后的托管费用及内容涉及商标使用费、工程全流程管理费、营销管理费等，还设置了工程和营销考核机制。华发集团代建业务主要由城市运营板块公司负责，盘子不大，收入占比小，毛利率基本为负，存在回款风险，业务范围集中在珠海公共服务设施，市场化盈利空间有限。华发建管于2025年7月成立，由华发股份全资持股，以房地产项目业务为主，向外拓展选择稳妥路径，代建费率保持行业中值。去年10月参与纾困代建项目。华发建管作为新生品牌，面临品牌影响力与项目规模需提升、早期盈利不佳影响市场化拓展等挑战，未来发展有待市场与时间检验。【观点网链接】

数据眼

从商业银行授信业务角度来看，华发集团及其代建业务相关情况具有多方面影响。 在项目层面，国恒武汉公司于2023年12月以5.3亿元竞得跃进C4地块，项目规划住宅总建面约5.71万平方米，商业总建面约8.04万平方米，综合容积率2.96。该项目若能顺利开发，有望带来一定的收益，但也存在开发风险。商业银行在授信时需评估项目的可行性、市场前景以及开发商的开发能力。如果项目开发成功，销售收入可观，将有助于还款；若开发过程中出现问题，如市场需求不足、建设进度延迟等，可能影响还款能力。 从华发集团代建业务财务数据来看，2024年代建业务收入约为6.38亿元，占总营收的4.35%，2022 - 2025年1 - 3月代建业务毛利率基本为负数，分别为 - 56.47%、 - 46.32%、0.07%、 - 36.51%。这表明代建业务盈利状况不佳，存在一定风险。商业银行授信时需谨慎评估其盈利能力和可持续性，考虑代建业务回款周期长（最快3年，最慢7年）对资金流动性的影响，以及管理成本、人力成本支出对利润的侵蚀。 华发集团与华发股份的代建关联交易中，商标使用费收费费率为实际销售回款金额的0.4% - 1%，工程全流程管理费费率为项目实际建设总投资的5% - 7%，营销管理费费率为实际销售回款金额的1.8% - 3%（不含渠道费），全民营销服务费费率为实际使用全民营销成交物业的销售回款额的1% - 2%。这些费率的设定和考核机制会影响代建业务的收益。商业银行需要关注这些费率是否合理，以及考核机制能否有效激励华发股份提高代建业务的质量和效益，从而保障还款来源。 华发建管成立于2025年7月9日，注册资本1000万元。其代建费率保持在行业中值，苏州和上海的房地产项目基础费率为1.8%，品牌使用费和销售代理费为0.7%，单个项目费率合计2.5%。当前代建费率普遍在1% - 3%，行业竞争导致费率回落，利润空间被压缩。商业银行在授信时要考虑华发建管在竞争环境中的生存能力和盈利能力，评估其定价策略是否合理，能否在保证项目品质的前提下获取足够的收益来偿还贷款。 此外，华发建管作为新生品牌，面临品牌影响力与项目规模需提升、早期代建业务盈利不佳影响市场化拓展等挑战。商业银行授信时需综合考虑这些因素，评估其未来发展潜力和风险，谨慎决定授信额度和条件，以保障信贷资金的安全。