提要

《2026年3月房地产市场分析报告·观点指数》显示，3月前三周重点城市楼市在政策托底、需求释放、预期修复利好下回暖，6个重点城市成交集中放量，二手房活跃度跑赢新房。各城市表现有差异，整体量能回升，呈分化复苏格局，短期回暖有望延续。开发投资延续承压态势，市场供给侧扩张动力不足，销售端回暖缓解房企资金压力，但内生造血能力脆弱，房企融资“总量波动、结构分化”，通过多元化手段化解存量风险。头部房企明确2026年“稳规模、提质效、聚焦核心城市”发展主线，推动行业从规模驱动向质量效益驱动转型。【观点网链接】

数据眼

从3月数据来看，重点城市楼市呈现回暖态势，6个重点城市3月前三周商品住宅累计成交1.88万套、213.39万平方米，分别环比回升95.68%、88.41%，年内已累计成交5.25万套、611.87万平方米。不同城市表现各有特点，如北京二手房市场稳健，上海受新政刺激回暖势能领跑，广州新房成交反弹力度突出，深圳市场回暖信号清晰，杭州楼市成交放量显著，成都成交规模较高且新房二手房双向共振回暖。二手房市场活跃度全面跑赢新房，置换链条高效流转成为本轮回暖的核心特征。 然而，开发投资延续承压态势。2026年1 - 2月份，全国房地产开发投资额累计达到9612亿元，其中住宅投资完成7282亿元。2月份房屋新开工面积累计为5084万平方米，施工面积累计535372万平方米，竣工面积累计6320万平方米，房企开工意愿和施工进度仍较为谨慎。 资金层面，销售端的边际回暖成为缓解房企资金压力的关键变量。1 - 2月房地产开发企业到位资金总额为13047亿元，定金及预收款与个人按揭贷款合计占比高达44%，意味着近半数资金来源依赖销售回款。但房企内生造血能力依然脆弱，国内贷款仅为2570亿元，占比偏低，自筹资金达4939亿元，占比约37.9%，若后续销售去化放缓，房企资金链安全将面临严峻考验。 从融资情况看，2026年1 - 2月地产债累计发行量同比减少18.39%，行业整体融资规模仍在收缩，但优质房企如华润置地仍能获得10亿港元的定期贷款融资，金融资源正向头部企业集中。部分房企通过“发新还旧”优化债务结构，如新城发展；中国金茂融资成本降至2.75%，招商蛇口完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元。民营房企则采取差异化化债方案，如花样年控股通过46.55亿美元境外债重组方案，路劲基建采取股权让渡方式。 对于商业银行授信业务而言，重点城市楼市回暖在一定程度上降低了房地产相关贷款的违约风险。销售回款的增加使房企资金压力得到缓解，有助于保障贷款的偿还。但开发投资承压和房企资金结构问题仍需关注。商业银行在授信时应更加谨慎，对于高负债、资金链紧张的房企要严格审查，避免潜在风险。同时，可加大对优质房企的支持力度，尤其是聚焦高能级核心城市、产品力强、经营稳健的企业。在融资方面，关注房企的债务重组情况和融资渠道创新，确保资金的安全性和收益性。