提要

中信建投-外高桥集团近日在上交所设立了18.3亿元规模的机构间REITs，成为全国首单以工业厂房为底层资产的此类产品。项目资产为外高桥集团持有的4处标准厂房，位于上海外高桥保税区，总建筑面积19.06万㎡，平均出租率93.16%。参与机构包括保险、银行理财、券商及地方国资，产品采用“基准收益+超额收益”分配机制，并预留扩募接口。【观点网链接】

数据眼

中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划在上交所完成设立，发行规模18.3亿元。该项目为全国首单以工业厂房为底层资产的机构间REITs，底层资产包括外高桥集团持有的4处标准厂房，总建筑面积19.06万㎡，平均出租率93.16%。租户涵盖万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司等，涉及IDC、智能制造、生物医药研发等行业。 对于商业银行授信业务而言，此类REITs的出现标志着不动产融资的创新与多元化，尤其是在工业厂房资产的利用上。银行可以通过参与此类项目，扩大其资产配置范围，降低风险。同时，93.16%的出租率表明这些资产的收益能力较强，能够为银行提供稳定的现金流支持。 该项目的询价区间为17.76亿至18.3亿元，最终以溢价3%定价并获得21家机构的获配。这显示出市场对该类资产的认可和信心，商业银行可以利用这一信号，进一步拓展对相关行业的授信。在产品分配机制上，采用“基准收益+超额收益”的方式，能够激励投资者并吸引更多资金流入，这为银行在评估项目风险和回报时提供了参考。 此外，项目预留扩募接口，支持持续装入优质工业厂房，形成“投融管退”的闭环，意味着商业银行在未来可以与项目方进行更深层次的合作，提升资产流动性与管理效率。这种合作不仅可以增强银行的市场竞争力，还能提高其在不动产投资领域的专业能力。