提要

短期租赁市场面临空置压力，重点城市办公租金在2025年10月加速回暖，整体均值环比上涨4.69%。尽管出租率持续承压，科技和金融企业成为市场核心驱动力。全国办公楼投资和销售额下降，新开工面积显著减少，未来供应压力减轻。大宗资产交易回升，以自用需求为主导。中小企业发展指数持平，行业分化明显，扩张动力不足。整体来看，市场仍处深度调整中，未来竞争焦点将转向存量资产的优化与运营提升。【观点网链接】

数据眼

全国办公楼开发投资额和销售额在2025年1-10月分别为2775亿元和2234亿元，同比下滑20.2%和9.2%。这种持续的投资与销售压力反映出市场信心尚未得到有效修复，开发企业与投资者均保持高度审慎。办公楼新开工面积在同期累计值为1209万平方米，同比下滑22.8%，预示着未来2-3年的新增供应将大幅缩减。与此同时，竣工面积累计值为1208万平方米，同比上涨17.2%，显示出市场正在消化前几年的建设存量，短期内将进一步加剧租赁市场的竞争和空置压力。 在租金方面，2025年10月重点8城办公租金均值实现4.69%的环比大幅回升，较9月的0.5%涨幅明显扩大。这一变化表明，租金回暖已从局部试探转向更广域的共识，虽然同比仍下跌11.15%，显示基础尚不稳固，市场情绪仍不稳定。北京、深圳和上海的租金单价分别为4.18元/平方米/天、3.57元/平方米/天和3.41元/平方米/天，体现出这三座城市在租金市场中的领先地位。 从出租率来看，2025年9月样本出租率均值降至82.21%，较2024年末下降5%，表明办公市场整体仍处于去化与承压的调整阶段。尽管市场面临压力，核心商圈高端项目的抗跌性逐渐显现，市场的马太效应愈发明显。 在当前的背景下，商业银行的授信业务将面临新的挑战和机遇。由于整体市场的深度调整，银行在信贷审批时需更加注重对企业经营状况的评估，特别是对高品质项目的关注。对于那些在核心区域拥有长期稳定需求的企业，银行可以考虑提供更有竞争力的融资方案，以降低其运营成本，支持其扩张和发展。 写字楼持有型不动产ABS的逐渐兴起，也为商业银行提供了新的融资渠道。通过对不动产的证券化，银行可以在风险可控的前提下，盘活存量商业地产，提升资产流动性。这种创新的融资工具将帮助银行在当前市场环境中，优化资产结构，实现更好的财务表现。 总的来看，商业银行在授信业务中应更加关注市场供需变化，灵活调整信贷策略，以应对市场的波动。注重对存量资产的运营提升与功能重构，将是未来竞争的关键。同时，银行还需关注行业的集中度变化，适时调整其投资组合，以更好地把握市场机遇。