提要

6月18日，首批4只商业不动产REITs上市，首日平均涨幅仅3.39%，较2025年公募REITs新项目动辄30%的首日涨幅反差鲜明。6月22日，证监会批复了第二批4只商业不动产REITs上市，距首批上市仅过去两个交易日，市场扩容节奏紧凑，但二级市场投资热度低于去年。 华泰证券报告分析，首批商业不动产REITs为相关业态提供定价样本，后续定价将转向现金流兑现质量，商业不动产企业有望借此打通融投管退闭环。一位REIT原始权益人表示，公募REITs市场正步入理性定价新阶段，一级市场看供给稀缺性和政策红利，二级市场看底层资产真实现金流和分派率。 首批4只REITs合计募资203.33亿元，市场热度分化明显。基于市场热度变化，华泰证券分析了首批产品定价逻辑，监管层审核更强调现金流可实现性。不同底层资产存在周期属性差异，市场会给予风险补偿。 回顾2025年，公募REITs打新曾炙手可热，多只REITs网下认购倍数迭创新高，打新收益可观。但2025年下半年开始，打新逻辑松动，打新从闭眼赚钱转向理性定价。供给持续放量和险资缺席是打新收益收窄的原因。 截至6月18日，全市场已受理商业不动产REITs项目共21只，拟募集资金超600亿元，近期还有多只首批项目将依规发行上市。中信建投证券指出，商业不动产REITs元年项目定价分歧扩大，投资应聚焦资产质地与运营能力。【东方财富链接】

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