提要

据7月28日观点指数研究院发布的《需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告》消息，2026年1 - 6月全国办公楼开发投资等指标同比大幅下行，销售市场整体偏弱格局未变。6 - 7月办公不动产证券化市场多层次产品集中落地，公募商业不动产REITs进入常态化批量发行阶段，资产证券化核心竞争力从主体增信转向资产运营。同期商办大宗交易市场活跃度提升，上海是核心交易城市，产业资本成写字楼大宗交易核心接盘力量，互联网科技企业成活跃增量买家，财务资金布局城市商业综合体类资产，部分上市国企出让资产回笼资金聚焦主业【观点网链接】

商机眼

2026年1 - 6月全国办公楼开发投资、销售、新开工及竣工指标全线同比大幅下行。当期全国办公楼累计开发投资额1411亿元，同比下滑20.4%；上半年办公楼销售面积1110万平方米，同比下降3.7%，对应销售金额为1388亿元，同比下滑6.6%。6 - 7月，办公不动产证券化市场迎来多层次产品集中落地。6月18日首批4只商业不动产公募REITs于上交所集体挂牌，2026年上半年，上海黄浦滨江鼎保、鼎博两大甲级办公大厦合计营业收入约11.02亿元，租赁租金收入约9995.90万元。监管层快速批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，目前合计已有10单获批。同期，CMBS、类REITs、低碳转型ABS等办公类证券化产品也同步落地，如金融街海伦中心35.8亿元三期CMBS足额成立；山东国惠大厦4.92亿元、北京衡水大厦3亿元CMBS完成发行/定价；上海城投控股发行规模12.64亿元的西部 - 上海城投控股2期低碳转型资产支持专项计划；6月25日，瑞安虹桥新天地二期56.29亿元绿色ABS过审。回顾商办资产交易市场，本期录得8单内地商办资产成交案例，交易总金额超120亿元，上海落地6笔交易，总交易规模超141亿元。其中，新浪微博基金40亿元收购西岸星云1号大厦，6月底拼多多斥资33亿元收购星展银行大厦整栋4.6万平方米超甲写字楼，恒力石化购入闵行新港国际中心9层独栋办公，总建面9069平方米，成交单价4.57万元/平方米。苏州安益股权投资基金出资21.98亿元收购两座万达广场项目平台99.9995%的股权。张江高科转让张江科学之门16.51%的股权，交易对价约12.8亿元。